비오톱이란? 법적 정의와 등급별 차이점

비오톱이란?

비오톱

비오톱(Biotope)은 그리스어로 '생명'을 의미하는 '비오스(bios)'와 '장소'를 뜻하는 '토포스(topos)'의 합성어로, 특정 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루며 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물 서식지를 의미하며 이는 도시 개발 과정에서 최소한의 자연 생태계를 유지할 수 있는 생물군집 서식지의 공간적 경계를 나타낸다.

 

법적 정의

서울특별시 도시계획조례 제24조 관련 별표 1에 따르면, 비오톱은 "특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물 서식지"로 정의된다.

 

이는 도시 생태계 보전을 위한 기초 자료로 활용되며, 도시계획 수립 시 환경성 검토를 의무화하는 근거가 된다.

 

 

비오톱의 등급별 차이점

비오톱

비오톱은 그 생태적 가치와 보전 필요성에 따라 유형평가 등급과 개별평가 등급으로 나뉜다.

1. 비오톱 유형평가 등급

• 1등급: 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전이 필요한 비오톱 유형.
• 2등급: 대상지 전체에 대해 보전을 우선해야 하는 비오톱 유형.
• 3등급: 대상지 일부에 대해 보전을 우선하고, 잔여지역은 토지이용 제한이 필요한 비오톱 유형.
• 4등급: 대상지 일부 토지에 대한 토지이용 제한이 필요한 비오톱 유형.
• 5등급: 부분적으로 개선이 필요한 비오톱 유형.

 

이러한 등급은 서식지 기능, 생물 서식의 잠재성, 식물의 층위구조, 면적 및 희귀도 등을 종합적으로 평가하여 결정된다.

 

2. 개별 비오톱 평가 등급

• 1등급: 특별히 보호가치가 있는 비오톱 (보전).
• 2등급: 보호할 가치가 있는 비오톱 (보호 및 복원).
• 3등급: 현재로서는 한정적인 가치를 가지는 비오톱 (복원).

 

개별 비오톱 평가는 자연성, 생물 서식지 기능, 면적, 위치 등을 고려하여 3개 등급으로 구분된다.

 

 

비오톱 등급에 따른 개발 행위 제한

예를들어 도시생태현황 조사 결과, 비오톱 유형평가 1등급이면서 개별 비오톱 평가 1등급인 토지는 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전해야 하며, 이에 따라 개발 행위가 제한된다.

 

이는 도시 생태계 보전을 위한 조치로, 해당 지역의 생태적 가치를 유지하기 위함이다.

 

비오톱 등급 확인 방법

토지이용계획확인서의 '국토계획법 이외 다른 법령에 따른 지역·지구' 항목에서 해당 토지가 비오톱 등급으로 지정되었는지 확인할 수 있으며 특히, 서울시의 경우 '비오톱 1등급' 등의 표기가 있을 수 있고, 이는 해당 토지가 개발에 제한을 받을 수 있음을 의미한다.

 

 

Q&A

Q. 비오톱 1등급으로 지정된 토지는 개발이 불가능한가요?

네, 비오톱 유형평가 1등급이면서 개별 비오톱 평가 1등급인 토지는 절대적으로 보전이 필요하여 개발 행위가 제한됩니다. 따라서 이러한 토지에서는 개발이 사실상 불가능합니다.

 

Q. 비오톱 등급은 어떻게 결정되나요?

비오톱 등급은 도시생태현황도 조사 결과에 따라 결정되며, 이는 매 5년마다 재조사되어 갱신됩니다. 조사 항목에는 토지이용현황, 토양의 불투수 포장현황, 현존 식생현황 등이 포함됩니다.

 

마치며...

비오톱

비오톱은 도시 생태계 보전을 위한 핵심 개념으로, 그 법적 정의와 등급별 차이점을 이해하는 것은 매우 중요하며 토지 개발이나 부동산 투자 시 비오톱 등급을 확인하여 해당 토지의 개발 가능성을 판단하는 것이 필요하다.

 

 

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