토지거래허가제 뜻부터 해제 기준까지, 2025년 최신 가이드

거래 계약

토지거래허가제 뜻과 제도 개요

토지거래허가제는 부동산 투기 방지와 지가 안정, 공공 목적의 원활한 사업 수행 등을 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조에 따라 시행되는 제도입니다.

 

이는 단순한 ‘신고’와는 달리 거래 계약 전 반드시 허가를 받아야 유효한 계약으로 인정되며, 허가 없이 거래한 경우 계약 자체가 무효가 됩니다.

 

주요 목적은?

• 급격한 지가 상승 억제
• 투기적 거래 차단
• 공공개발 사업 보호
• 실수요자 중심 거래 유도

 

 

토지거래허가제가 적용되는 지역은?

토지거래계약허가

토지거래허가제는 투기 우려 지역 또는 중요한 정책적 개발이 예정된 지역에 한해 국토부 장관 또는 시·도지사가 ‘토지거래허가구역’으로 지정합니다.

 

2025년 기준 주요 허가구역은?

• 서울: 강남, 서초, 송파, 용산 등
• 경기: 하남, 과천, 성남 판교, 광명 등
• 기타: 3기 신도시 예정지, GTX 노선 개발지역, 산업단지 인접지 등

 

이 외에도 지역별로 용도지역과 면적 기준에 따라 허가 여부가 달라집니다.

 

예를 들어

• 주거지역: 6㎡ 초과시 허가 필요
• 상업지역: 15㎡ 초과시 허가 필요
• 농림지역: 50㎡ 초과시 허가 필요 (도시지역외 농지기준)

 

 

토지거래허가 신청 절차 한눈에 보기

거래 계약

• 계약 전 허가 신청서 작성
• 관할 구청 또는 시청에 제출
• 필요한 서류: 신청서, 실사용계획서(토지이용계획서), 토지취득자금조달 계획서, 주민등록등본, 개인정보 제공 동의서 등
• 심사기간: 약 15일 이내 허가 후 계약 체결 → 등기

허가 후에도 정해진 용도로 일정 기간 이상 실사용해야 하며, 목적에 맞지 않거나 명의신탁 등의 우회 거래는 허가 취소 및 형사처벌 대상이 됩니다.

 

허가 없이 거래하면 어떤 처벌을 받게 되나요?

허가 없이 체결된 거래는 법적으로 무효이며, 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다

• 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 허위계획서 제출 시 허가 취소
• 명의신탁, 우회 거래 시 처벌 강화
• 허가 후 용도 변경 시에도 처벌 가능

 

 

실사용 목적, 어떻게 판단하나요?

토지거래허가제의 핵심은 실사용 목적 증명입니다.

• 아래와 같은 경우가 허가 승인 사례로 인정받을 수 있습니다
• 주택을 직접 건축해 거주하려는 경우
• 가족과 함께 농사를 짓기 위한 농지 매입
• 중소기업 공장을 직접 설립·운영하려는 경우

 

반면, 아래와 같은 경우는 허가가 거부될 수 있습니다

• 단기 차익을 위한 매입
• 실사용 계획이 추상적이거나 구체성이 부족한 경우
• 타인 명의(명의신탁) 거래
• 토지거래허가구역 확인 방법

 

 

토지가 허가구역인지 확인하는 방법은?

• 국토교통부 토지이음 ▶ https://www.eum.go.kr/
• 각 지자체 홈페이지 ▶ 지역별 공고·지정 고시 확인
• 부동산 중개사무소 문의 (단, 책임은 궁극적으로 본인에게 있음)

https://www.eum.go.kr/

https://www.eum.go.kr/

 

토지거래허가구역 해제는 어떻게 되나요?

허가구역 지정은 일정 기간(5년 이내) 유효하며, 필요 시 연장됩니다.

 

해제는 다음과 같은 조건에 해당할 때 가능합니다

• 지가 안정화 및 투기 우려 감소
• 개발 사업 완료 또는 계획 취소
• 행정기관의 검토 후 고시

 

 

Q&A

Q. 토지거래허가를 피할 수 있는 방법은 없나요?

A. 허가구역 밖에서 거래하거나, 면적 기준 이하일 경우 허가 대상이 아닙니다.

단, 개발 계획 중복 지역은 면적이 작아도 허가가 필요할 수 있습니다.

 

Q. 외국인도 허가 대상인가요?

A. 네. 외국인 및 외국법인도 허가를 받아야 하며, 거주나 기업 활동 목적이 명확해야 승인됩니다.

 

Q. 허가를 받았는데 목적에 맞게 사용하지 않으면?

A. 사용계획 미이행 시 허가가 취소되며, 향후 일정 기간 토지 거래 제한이 발생할 수 있습니다.

 

Q. 허가 없이 거래하면 등기 가능한가요?

A. 등기 자체가 제한되며, 관할 등기소에서 등록 거부 처분을 받을 수 있습니다.

 

 

마치며...

토지거래허가제는 단순한 규제가 아닌, 부동산 시장 안정성과 공공의 이익을 위한 장치입니다.

 

그러나 적용 지역과 조건이 해마다 바뀌고, 위반 시 불이익이 크기 때문에 거래 전에는 반드시 확인이 필요합니다.

 

실수요자에게는 ‘합리적 보호’, 투자자에게는 ‘사전 전략’이 필요한 제도이므로, 공식 정보 확인 + 전문가 조언을 통해 보다 안전하고 합법적인 거래를 진행하길 추천드립니다.